自從2020年啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)以來(lái)，水務(wù)環(huán)保類REITs熱度高漲。8月25日，上海國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)研究院投融資中心首席專家羅桂連在“2022年（第七屆）供水高峰論壇”上做了題為“水務(wù)行業(yè)利用REITs盤活存量資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)投融資模式轉(zhuǎn)型”的發(fā)言。

羅桂連

REITs的定義和核心特征

REITs（Real Estate Investment Trusts），直譯為“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”，指以公開發(fā)行證券的方式募集資金，投資有足夠水平經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)類成熟期資產(chǎn)，按很高的比例（通常高于90%）將每年的可分配現(xiàn)金流分配給投資者的信托型、標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)益性證券。基于不同類型的基礎(chǔ)資產(chǎn)，REITs分為基礎(chǔ)設(shè)施REITs和商業(yè)地產(chǎn)REITs。截至2021年6月，全球共有43個(gè)國(guó)家建立REITs制度，38個(gè)國(guó)家已經(jīng)有REITs發(fā)行。截至2020年底總市值約2萬(wàn)億美元，美國(guó)占半壁江山。

羅桂連指出，在國(guó)際成熟市場(chǎng)，REITs具有5個(gè)共同的核心特征：一是投資持有并運(yùn)營(yíng)管理特定不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的成熟資產(chǎn)；二是有較高預(yù)期分派率和合適綜合收益率的權(quán)益型證券；三是享受設(shè)立環(huán)節(jié)的稅收中性及高比例分派的免稅待遇；四是行業(yè)領(lǐng)先機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式運(yùn)作的資本運(yùn)作平臺(tái)；五是基于“信托關(guān)系”與原始權(quán)益人恪守“親清”關(guān)系。國(guó)內(nèi)試點(diǎn)階段，跟國(guó)際成熟市場(chǎng)還有較大差距，具有典型的“國(guó)內(nèi)特色”。

REITs在國(guó)內(nèi)外的發(fā)展情況

從分派收益率和綜合收益率來(lái)看，美國(guó)60年以來(lái)歷史平均綜合收益率為13%，投資收益率很不錯(cuò)。總體來(lái)看，隨著美國(guó)基準(zhǔn)利率的降低，現(xiàn)在的分紅收益率保持在30年國(guó)債收益率的基礎(chǔ)上，加400BP，近年股價(jià)變動(dòng)的收益率持續(xù)走高。

羅桂連介紹，亞洲的幾個(gè)國(guó)家也是這樣。公募REITs歷年的分紅收益點(diǎn)基本上在30年國(guó)債收益率的基礎(chǔ)上加400BP。對(duì)我們國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)，30年的國(guó)債收益率在3%左右，正常的分紅率應(yīng)該在7%左右。“公募REITs不是一個(gè)債務(wù)融資工具，不能拿它和銀行貸款和債券去比融資成本。REITs是權(quán)益性產(chǎn)品，明確約定的資金成本，可以推動(dòng)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換，從重資產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)商業(yè)模式。如果只是以借債成本考慮做不做公募REITs，那就千萬(wàn)別做，因?yàn)槌杀咎摺！?/p>

“在亞洲，日本的REITs規(guī)模最大，新加坡的REITs市場(chǎng)上最活躍，我一直呼吁國(guó)內(nèi)在REITs上多學(xué)習(xí)新加坡。”羅桂連表示，在新加坡這么小的地方，淡馬錫體系下有很多國(guó)有企業(yè)，他們通過(guò)公募REITs成長(zhǎng)為國(guó)際上特定行業(yè)的領(lǐng)先機(jī)構(gòu)，包括做商業(yè)地產(chǎn)的凱德，做市政公用行業(yè)的吉寶等，值得國(guó)內(nèi)借鑒。因?yàn)閲?guó)內(nèi)的公用事業(yè)投融資體制和新加坡非常像，都是由國(guó)有企業(yè)主導(dǎo)。印度雖然基礎(chǔ)設(shè)施很落后，但公募REITs走在中國(guó)前面，可以鞭策國(guó)內(nèi)加快推進(jìn)REITs落地。

2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)通知，開展國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（Real Estate Investment Trusts，不動(dòng)產(chǎn)投資信托）試點(diǎn)工作。但整體上看，國(guó)內(nèi)這兩年的進(jìn)展是非常慢的。相對(duì)于百萬(wàn)億級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施的存量資產(chǎn)和百萬(wàn)億級(jí)對(duì)穩(wěn)定收入資產(chǎn)特別偏愛的保險(xiǎn)、養(yǎng)老來(lái)說(shuō)，公募REITs現(xiàn)在這兩年的進(jìn)展太慢了。

為什么要推廣REITs？

為什么要推廣REITs？羅桂連指出，因?yàn)镽EITs能夠真正改變傳統(tǒng)主體負(fù)債的投融資模式，為我們重塑重資產(chǎn)項(xiàng)目的投融資模式，把REITs做起來(lái)以后，可根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目全生命周期不同階段的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，采用分階段的融資工具組合。具體來(lái)說(shuō)，一個(gè)水務(wù)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，成熟之后，它的資產(chǎn)收益率水平能夠達(dá)到證券化的基本收益率水平，可以通過(guò)CMBS、ABS、類REITs、上市公司和公募REITs實(shí)現(xiàn)全面的證券化。所謂證券化就是把資產(chǎn)或者融資工具從私募融資工具，變成證券賣給市場(chǎng)上的公眾投資。總體上，證券化方式的融資成本，要比私募融資更方便，融資成本要低很多，盤活存量資產(chǎn)的資產(chǎn)估值要高得多。

具體來(lái)看，你的貸款可以轉(zhuǎn)換為固收型的CMBS，應(yīng)付賬款可以轉(zhuǎn)換成固收型的ABS與類REITs，股權(quán)部分可以轉(zhuǎn)換成權(quán)益型的REITs與上市公司。有人會(huì)問(wèn)，在供水行業(yè)，為什么有了上市公司還要搞公募REITs？這是因?yàn)楣┧袠I(yè)的上市公司在市場(chǎng)上總體估值比較低，“沒人疼沒人愛”，股價(jià)比較低。如果實(shí)行了公募REITs，會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變，而且在國(guó)際上還有免征所得稅的優(yōu)惠，分紅能力增加了至少25%。總體上，REITs與上市公司相比，市凈率和估值高大約3~4成，意義還是很大的。

從公募REITs試點(diǎn)的情況看 ，1塊錢的資產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估之后可以變成3~4元，相當(dāng)于凈資產(chǎn)增加了3倍，資產(chǎn)負(fù)債率就可以顯著降低。如果要做新項(xiàng)目，就可以憑借降低的資產(chǎn)負(fù)債率，借短期資金先把項(xiàng)目建起來(lái)。項(xiàng)目到運(yùn)營(yíng)培育期，就可以找保險(xiǎn)資金，發(fā)債權(quán)投資機(jī)會(huì)，也可以發(fā)項(xiàng)目收益?zhèn)瑢?shí)現(xiàn)一輪再融資。如此，可以把原來(lái)需要15~20年的長(zhǎng)期資金變成3年的流動(dòng)資金，再做5年的債權(quán)計(jì)劃，后來(lái)變成REITs，整體的融資難度顯著降低，綜合融資成本也能顯著降低。

REITs在國(guó)內(nèi)外的實(shí)踐案例

吉寶企業(yè)集團(tuán)是新加坡的一家投融資平臺(tái)性質(zhì)的市政公用企業(yè)。企業(yè)成立于1968年，1980年10月在新加坡上市，是覆蓋20多個(gè)國(guó)家的業(yè)務(wù)多元化的全球性企業(yè)。2020年度營(yíng)業(yè)收入66億新元，其中41%來(lái)自新加坡境外，資產(chǎn)負(fù)債率47.4%，淡馬錫控股20.40%，黑石5.09%。吉寶在國(guó)內(nèi)也有很多大項(xiàng)目，比如，牽頭組織新加坡聯(lián)合體投資中新蘇州工業(yè)園區(qū)（1994年）和中新天津生態(tài)城（2008年）兩個(gè)中新政府合作項(xiàng)目。2016年，整合旗下REITs管理、商業(yè)信托管理和基金管理業(yè)務(wù)，成立吉寶資本，致力于提供跟聯(lián)合投資者共同拓展資本基礎(chǔ)并實(shí)現(xiàn)高效資本循環(huán)的一流資產(chǎn)管理平臺(tái)。吉寶資本目前管理2支商業(yè)地產(chǎn)REITs、1支基礎(chǔ)設(shè)施商業(yè)信托、1支數(shù)據(jù)中心REITs。

2015年5月18日，由淡馬錫控股2007年1月5日發(fā)起設(shè)立的新源基礎(chǔ)設(shè)施信托與吉寶綜合工程有限公司2010年5月27日發(fā)起設(shè)立的佳綠信托合并組成。目前是在新加坡上市的管理資產(chǎn)規(guī)模最大的商業(yè)信托，吉寶基礎(chǔ)設(shè)施基金管理公司（KIFM）是KIT的“受托人-管理人”，發(fā)起人是吉寶基礎(chǔ)設(shè)施控股公司。2020年底，KIT資產(chǎn)規(guī)模49.30億新元，總負(fù)債34.36億新元，資產(chǎn)負(fù)債率69.70%，資產(chǎn)組合包括輸送與網(wǎng)絡(luò)、能源、固廢與水處理等三個(gè)核心領(lǐng)域。2021年3月2日，淡馬錫間接占比31.93%，天樸資本間接占比13.71%，巴克萊投資公司占比8.58%。KIT的交易價(jià)格常年保持穩(wěn)定，2020年底總市值27.2億新元，市凈率1.89倍，2019年與2020年度的分紅收益率分別為6.9%和6.8%。

編輯： 趙凡