2014 年12 月12日，吉寶企業(yè)將2001年起開始培育的數(shù)據(jù)中心業(yè)務通過吉寶數(shù)據(jù)中心REIT上市，募資5.129 億美元。發(fā)起人是吉寶信通，承諾REIT有資產(chǎn)優(yōu)先購買權。管理人是吉寶數(shù)據(jù)中心管理公司，由吉寶信通與吉寶資本各出資50%組建。截至2020年底，管理資產(chǎn)規(guī)模33.50億新元，資產(chǎn)負債率36.2%，加權平均債務成本1.6%。每信托單位凈值1.19新元，年底收盤價2.81新元，市凈率2.36倍，淡馬錫控股間接持有22.97%。上市以來，持有人累積綜合收益率為311.6%，最近2年的綜合收益率59.8%和38.4%。18項成熟資產(chǎn)的平均出租率高達97.8%，平均租賃期限6.8年，13項資產(chǎn)滿租。數(shù)據(jù)中心開發(fā)運營平臺“吉寶數(shù)據(jù)中心控股公司”、投資管理平臺“吉寶資本（管理人與基金）”、吉寶DC REITs的協(xié)同發(fā)展，支撐吉寶的數(shù)據(jù)中心業(yè)務形成綜合性競爭優(yōu)勢和行業(yè)領先地位。

受托人每年按管理物業(yè)資產(chǎn)價值的0.015%計算收取受托費，每月最低金額為1.5萬美元。管理人的收費包括5個部分：按管理資產(chǎn)價值的0.5%計算的年度基本費用；按當年凈物業(yè)收入的3.5%計算的績效費；按當年收購資產(chǎn)價格1.0%計算的收購服務費；按當年出售資產(chǎn)價格的0.5%計算的出售服務費；按開發(fā)新項目的項目建設成本的3.0%計算的項目開發(fā)管理費。

“目前國內(nèi)的公募REITs有一個很大的問題是，公募基金在其中承擔的責任太大，但是現(xiàn)在沒有這個能力，未來也永遠不會有這個能力，承擔公募REITs的主動管理責任?！绷_桂連指出。

國內(nèi)有的企業(yè)也做得非常好，比如越秀集團。越秀集團于1985年在香港成立，已形成以金融、房地產(chǎn)、交通基建、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，造紙等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和未來可能進入的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的“4+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。越秀集團控有越秀金控(2000.7.8)、越秀地產(chǎn)（1992.12.15）、越秀房托基金（2005.12.21）、越秀服務（2021.6.29）、越秀交通基建（1997.1.30）、越秀交通公募REITs（2021.12.15）等六家上市平臺。

越秀房地產(chǎn)投資信托基金于2005年12月在香港聯(lián)交所上市，為全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金。專注于主要作辦公樓、零售、酒店、服務式公寓及其他商業(yè)用途的物業(yè)，并爭取收購帶來可觀現(xiàn)金流及回報的物業(yè)，與物色透過營運優(yōu)化取得更高收益增長的商機。2021年完成越秀金融大廈收購，截止2021年末，總資產(chǎn) 438.62 億元、物業(yè)產(chǎn)權面積 118.3 萬平方米，較上市時分別增長約 10.5 倍和 7.4 倍，成為香港及新加坡上市房產(chǎn)基金中所持中國內(nèi)地資產(chǎn)規(guī)模最大的REITs。

羅桂連表示，從越秀集團的例子來看，資產(chǎn)證券化只有起點沒有終點，只有更優(yōu)沒有最優(yōu)。

REITs的八大比較優(yōu)勢

公募REITs和上市公司主要區(qū)別在于公募REITs有強制分紅和稅收優(yōu)惠，估值顯著高于上市公司的。羅桂連總結了公募REITs的比較優(yōu)勢：

一是籌集項目資本金。通過REITs盤活存量成熟不動產(chǎn)資產(chǎn)，投資主體轉讓存量資產(chǎn)所獲得的收入是自有資金，可以用于新建項目的資本金和其他用途。

二是重構投融資模式。運用REITs，持續(xù)盤活進入成熟期的存量資產(chǎn)，可以形成建設期、資產(chǎn)培育期和成熟期的多元化融資方式的順利切換，顯著降低項目全生命周期的融資難度和融資成本。

三是降低財務風險。用好REITs，可以將部分存量債務隨存量資產(chǎn)轉移出表，還可以通過存量資產(chǎn)的價值重估和價值實現(xiàn)提升股東權益，顯著降低資產(chǎn)負債率和財務風險。

四是維持主動管理權益。原始權益人發(fā)起設立并主動管理REITs，將其精心培育的成熟優(yōu)質不動產(chǎn)資產(chǎn)，及時順暢轉移給自己管理的REITs，還持續(xù)享受經(jīng)營性收益和資產(chǎn)增值收益，收取合理水平的管理費。

五是資產(chǎn)轉讓更便利。如果原始權益人有良好的市場聲譽，能得到REITs投資者的廣泛認可，只要按照REITs的資產(chǎn)收購流程走程序，即可按出售計劃并以合適的價格，順暢地轉移給自身控制的REITs，程序便利可控且轉讓價格合適。

六是資產(chǎn)估值更高。通過REITs盤活存量成熟不動產(chǎn)資產(chǎn)，資產(chǎn)估值能顯著超過直接出售物業(yè)或向中小投資者散售產(chǎn)權等傳統(tǒng)方式，如果能落實稅收支持政策，估值優(yōu)勢更加顯著。

七是培育資本運作平臺。REITs可以合并和分離，可以出讓現(xiàn)有資產(chǎn)，還可以擴募收購新資產(chǎn)，實際上是永續(xù)經(jīng)營的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運作平臺，提高投融資和資本運作的主動性、多元化和可控性。

八是助力“強者恒強”。REITs支持重資產(chǎn)投資主體走向輕資產(chǎn)經(jīng)營模式，支持具備綜合能力優(yōu)勢的強主體并購較弱的同行，是助力行業(yè)領先企業(yè)“強者更強”的重要推手，有利于提高不動產(chǎn)行業(yè)的總體運營效率。未來，如果供水行業(yè)把REITs玩轉了，供水企業(yè)就可以開始并購，就可以進步提高供水行業(yè)的集中度和運營管理水平。

國內(nèi)針對基建REITs試點出臺了一些政策，做了14單產(chǎn)品，已經(jīng)有20單進入程序。一個重要的問題是基金管理公司在交易結構中的地位很重要，但是缺乏足夠的能力。首批9單因為有先發(fā)效應，大家特別看好，包括整體的發(fā)行和溢價很高。比如富國首創(chuàng)REITs當時發(fā)行之后，對首創(chuàng)環(huán)保集團的股票產(chǎn)生了很大的影響，股價翻了一倍。

國內(nèi)公募REITs的五大創(chuàng)新方向

羅桂連最后總結了國內(nèi)公募REITs發(fā)展的創(chuàng)新方向。

一、定型REITs的交易結構。目前采用“公募基金+ABS”雙層結構，雖然滿足盡快啟動試點的階段性需要，但增加了法律關系、治理機制、職責劃分、信息披露的復雜性。REITs作為公開上市的證券，不宜長期存在純通道性質的結構層次。不論未來是采用公募基金、上市公司、集合信托作為產(chǎn)品載體，承擔主動管理法律責任的受托人，應當是作為行業(yè)龍頭企業(yè)的原始權益人或其控制的子公司。如果繼續(xù)采用公募基金作為載體，則需要專門設立管理REITs基金的管理人（受托人）業(yè)務牌照，原始權益人或其子公司按要求申請業(yè)務資質。

二、提供堅實法律保障。目前REITs的發(fā)行監(jiān)管依據(jù)是證監(jiān)會發(fā)布的部門規(guī)章，法律位階較低，對各方主體的行為約束和利益保護力度不夠。REITs作為公開交易的證券，需要更加堅實的法律基礎。根據(jù)產(chǎn)品發(fā)展需要，修改《公司法》《基金法》和《證券法》，制定《REITs條例》，對REITs的設立、募集、管理、融資、投資、估值、治理、信息披露、稅收優(yōu)惠、監(jiān)督管理等方面，予以全面明確規(guī)定。

編輯： 趙凡